КОТ: комплекс полноценности

Недвижимость во Франции

До кризиса заявлять о комплексном освоении территорий (КОТ) в Подмосковье было модно, однако дальше амбициозных планов дело обычно не шло. Сегодня девелоперы вновь заинтересовались этой темой, и, похоже, разговоры перешли из теории в практику.До кризиса заявлять о комплексном освоении территорий (КОТ) в Подмосковье было модно, однако дальше амбициозных планов дело обычно не шло. Сегодня девелоперы вновь заинтересовались этой темой, и, похоже, разговоры перешли из теории в практику.  Чем больше, тем лучше КОТ — подход к девелопменту, при котором в рамках масштабного проекта помимо жилых квадратов возводят инженерную и дорожную инфраструктуру, торговые и социально значимые объекты. «Это подразумевает наличие одного собственника и единое управление территорией в сотню гектаров, — поясняет Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». — КОТ не просто концептуальная застройка, а открытость инфраструктуры для всего района». «Все необходимое для жизни должно быть в шаговой доступности — это и есть один из принципов КОТ», — добавляет Дан Топада, глава представительства Rovaniemi в Москве. Как считают эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость», скоро в Подмосковье хаотичные участки под свободную застройку сменит именно такая схема развития. «Это наиболее успешная модель, — соглашается Дмитрий Назаров, советник президента и руководитель департамента продаж Multigroup Real Estate. — Многие застройщики уже поняли, что лучше развиваться не локально, а комплексно. Компании, которые могут потянуть инфраструктурные объекты, только выигрывают: в результате растут цены на землю и недвижимость». КОТ — высший пилотаж в загородном девелопменте. Куда проще выставить на продажу поле: размежевать его на участки и назвать коттеджным поселком. «Кое-кто сейчас так и делает, что сформировало дефицит предложения в комплексно организованных проектах», — подчеркивает Игорь Заугольников, член правления RODEX Group. Между тем помимо трудностей в освоении девелоперов ждут и очевидные бонусы. Во-первых, как справедливо замечает Д. Назаров, КОТ снижает потребление ресурсов, поскольку в рамках единого генплана происходит рациональное размещение сетей. Во-вторых, есть возможность выбрать нужный участок и грамотно расположить объекты, что дает экономию в эксплуатации, позволяет избежать ошибок в инженерии. Как следствие, появляется больше полезных площадей, повышается качество зданий и комфорт внутренней среды. Кстати, при условии рациональной организации инфраструктура может стать еще и доходным бизнесом. «В такие объекты легче приходят компании, которым интересна коммерческая недвижимость: торговые центры, спортивные клубы, предприятия питания, — говорит Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. — В проектах с меньшей площадью, как правило, заявления о магазинах, пекарнях и гольф-клубах носят больше маркетинговый характер, они редко становятся реальностью».  Подмосковье и не только Яркий пример КОТ — Истринская долина на Новой Риге (45–65 км от МКАД), где 1,7 тыс. га 18 поселков разного уровня объединены общей концепцией. В отличие от других этот проект не подсел в кризис. Сегодня в поселках активно идет благоустройство территории и прокладка коммуникаций, предположительно, все работы будут завершены в 2015 г. Инфраструктура включает в себя спортивные объекты, например центр активного отдыха Zorino и конный клуб «Аванпост Истра», торговые — «Мельница» с собственной пекарней, досуговые — ресторан «Левитан» и др. Но, пожалуй, наибольший интерес вызывает Истринская молочная компания, работающая на основе реконструированной фермы в деревне Граворново. Предприятие продвигает бренд «Творог из Бужарово» и может выдавать до 10 т молока в день. Хозяйство занимает приблизительно 1 тыс. га земли, его обслуживают около 120 человек. Примеров КОТ в Подмосковье достаточно, вспоминает Д. Назаров: «Это и проекты Villagio Estate, и «Суханово парк» на Варшавском шоссе… Так, в «Павловском подворье» на Новой Риге есть гимназия, детсад, спортзал, масса ресторанов и магазинов. Вокруг вырос целый кластер: таунхаусы, частные и малоэтажные дома». Амбициозные планы девелоперов затрагивают не только Подмосковье. В частности, в 8 км от Оренбурга, в поселке ЭкоДолье, строят более 4 тыс. домовладений: на благоустроенной территории с объектами социально-бытовой инфраструктуры будут проживать около 15 тыс. человек. «Такие проекты реализуют под Орлом, например поселок Субурбия в 2 км от границы города, где осваивают 360 га земли под более чем 4,5 тыс. единиц жилья, — говорит В. Мищенко. — А еще в Липецке, Тамбове, Екатеринбурге. Начинают развиваться они и в Ленинградской области».  Трудно быть КОТом Освоить комплексно территорию без участия администрации района нереально, говорят эксперты. Получение ордеров и разрешительной документации, прокладка коммуникаций и дорог — все требует тесного контакта с органами местного самоуправления. Поэтому если КОТ и не стало в Подмосковье массовым явлением, то в основном по этой причине. «Редко когда в администрации задумываются о выстраивании долгих отношений с девелопером, — сожалеет В. Мищенко. — Приходящие в область компании в основном воспринимаются не как созидатели, а как дойные коровы, от которых можно получить краткосрочную выгоду». «Мы сталкиваемся с вопиющими случаями, когда чиновники задерживают прокладку того же водопровода, — развивает тему И. Заугольников. — При этом предлагаем попутно подключить к нему еще и муниципальные районы, проявив социальную ответственность бизнеса. В ответ же получаем безосновательный отказ и прозрачный намек на финансовую помощь». Даже если девелоперу и удалось договориться с администрацией, это не означает, что можно расслабиться, говорят игроки рынка. Иной раз соглашения носят исключительно понятийный характер, поэтому гарантий, что обязательства будут выполнены в полном объеме после смены верхушки (что происходит часто), нет. Сдвинуть рынок с мертвой точки способны только госпрограммы, уверен Д. Назаров: «Хочу привести в пример проект, который мы реализуем с компанией ООО «Русская молочная компания» (РУСМОЛКО) недалеко от Пензы, в городе Нижний Ломов, где на участке 35 га строят мультиформатное жилье с объектами инфраструктуры, предназначенное в том числе для работников предприятия. Получена господдержка — нам субсидируют прокладку сетей, тех же условий мы пытаемся добиться для строительства Ледового дворца. Таких программ должно быть больше, тогда территории будут развиваться планомерно и правильно». Продвигать проекты КОТ в одиночку проблематично, говорят участники рынка. Нужны партнеры, соинвесторы, единомышленники. Например, в проекте «Истринская долина» в поселке премиум-класса Дачи Honka коттеджи строит финская компания Honka. Партнером по созданию ресторана «Левитан» стал ресторатор Павел Чмелев, по строительству и управлению конным клубом «Аванпост Истра» — Евгений Матузов, генеральный директор одноименной базы в Можайске.  Уже не кот в мешке Если раньше о КОТ покупателям было неизвестно, то сегодня его привлекательность выросла в разы. «Можно говорить о высоком спросе на данный формат, людям намного интереснее жить в микрорайоне с новыми детскими садами и школами, чем в центре рабочего поселка, существующего 60 лет», — замечает А. Иванов. Такие проекты привлекательны и на фоне новых, добавляет Д. Топада. «Можно рассмотреть два одинаковых по формату поселка на 200–300 домов, равно удаленных от города. Допустим, в одном есть детский сад, школа, бассейн, магазин и тому подобное, а в другом предлагают пользоваться инфраструктурой ближайших городов. Интересно, какой вы выберете для постоянного проживания? Ответ очевиден — первый», — считает специалист. Еще один плюс, по мнению И. Заугольникова, заключается в том, что заселение таких объектов происходит быстрее. Следовательно, ежемесячные платежи за пользование инфраструктурой ложатся на большее число собственников, что, бесспорно, лучше, чем когда три-четыре новосела тянут расходы на охрану, содержание дорог, инженерные сети. «КОТ — наиболее перспективный и цивилизованный формат строительства, — говорит эксперт. — Надеюсь, со временем он вытеснит низкобюджетные поселки, где землю продают без подряда, а организация инфраструктуры возложена на плечи самих жителей». Время сброса земельных активов в Подмосковье давно миновало, настал черед осваивать огромные территории — делают вывод игроки рынка. Как и во всем мире, развитие девелопмента будет зависеть от инфраструктуры. Именно поэтому КОТ в Подмосковье непременно выйдет из тени. 
 МНЕНИЕ 
Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:«Единая концепция в рамках глобальных проектов добавляет не меньше 15% к цене земли. Кроме того, наличие одного бренда позволяет снизить затраты на рекламу каждого поселка». Дан Топада, глава представительства Rovaniemi в Москве:«История первичного статуса осваиваемых комплексно территорий различна. Среди них — земли и поселений, и сельхозназначения, и участки под дачное строительство… Перед тем как войти в проект, девелоперы тщательно изучают данный вопрос — от этого зависят детали реализации». Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family:«Если в реализации проектов КОТ активно участвуют первые лица региона, это, безусловно, усиливает уверенность покупателей в его надежности. В таком случае за счет реинвестирования потока денежных средств от продаж сумма вкладываемых средств может быть уменьшена на 50%».